전세보증금 안떼이고 전부 돌려받는 방법

요즘 전세사기 깡통전세와 같은 말들이 많이 들립니다. 
전세사기는 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주지 않는 사기행위를 말하는 것이고 
깡통전세는 전세가가 매매가를 넘어가서 전세만료시에 
전세가를 100% 돌려받지 못할 수도 있는 주택을 의미합니다. 

 

1. 등기부등본 확인

전세보증금은 상당부분 전세 대출금으로 충당하신 분들에게는
대출금을 상환하지 못한다면 신용불량자까지 될수도 있습니다. 

먼저 보증금을 돌려받지 못할 상황을 대비해서 전세계약 전과 후에 해야 될 행동이 있습니다. 
전세 계약전에는 계약하고자 하는 집의 등기부등본을 확실히 확인해야 합니다. 

 설명하자면 등기부등본의 갑구와 을구에 
문제될 만한 권리관계가 없는 집을 계약하셔야 됩니다. 
가압류 또는 과도한 부채의 근저당권 임차권 등기명령 등의 
권리 관계가 명시되어 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 

 

 

 

2. 전입신고와 확정일자 받기

만약 전세계약을 했다면 해야 되는 가장 중요한 일은 

먼저 전입신고와 확정일자 받기입니다. 
전입신고를 하게 되면 대항력을 가지게 되고 확정일자를 받으면 

우선변제권을 가지게 됩니다. 

 

즉, 대항력과 우선 변제권을 가지기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 되는 이유는
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 전입신고와 확정일자 받은 날짜 이후에는 
가압류 근저당권 등의 권리관계가 생겨도 임차인의 보증금보다 후순위가 됩니다. 
즉, 집이 경매로 넘어가서 낙찰이 되면 우선 임차인의 보증금부터 돌려받게 됩니다. 

 

 

하지만 대항력과 우선변제권을 가진 날짜보다 앞서서 가압류나 근저당권이 있다면 
그 금액부터 돌려준 후에 남은 금액을 보증금으로 돌려받을 수 있고
남은 금액이 없다면 보증금을 다 날릴 수도 있습니다. 

 
그런데  전세계약을 하고 나서 전입신고 및 확정일자를 받기전

그 사이에 집주인이 담보대출을 받거나 다른 권리관계가 생기는
상황을 대비해서 전세계약할때 계약서상에 특약 문구를 

작성해 놓는 것도 좋은 방법입니다. 

 

예를들면 "현 계약 시점 이후부터 임대인은 해당 부동산으로 
다른 권리관계를 발생시키지 않으며 만약 권리관계가 발생된다면 
해당 계약은 파기할 수 있으며 파기시 임대인은 임차인에게 계약금을 돌려준다" 
라는 문구를 넣어주는 겁니다.

 

 

3. 전세권 설정

또 다른 방법으로는 바로 전세권 설정입니다. 
전세권 설정은 등기부등본상에 권리관계가 명시됩니다. 
전입신고와 확정일자는 전산상으로는 확인할 수 있지만 
등기부 등본상에는 명시되지 않기 때문에 만약 전세로 살고 있고
이 집이 경매로 넘어가게 되면 임차인이 꼭 배당 신청을 하셔야 됩니다. 

하지만 전세권 설정을 하게 되면 등기부등본에 을구의 전세권 설정이라는 

항목으로 임차인이 누구이고 보증금은 얼마인지 정확하게 명시가 됩니다. 
따라서 집이 경매에 넘어가도 임차인이 별도로 배당신청을 하지 않아도 
보증금을 돌려받을 수 있습니다.

그러나 전세권 설정에는 두 가지 큰 단점이 있습니다. 
첫번째는 비용이 발생합니다. 
비용은 전세 금액의 0.24% 정도로 보증금이 3억 원이라면 
약 72만 원의 비용이 발생합니다. 

두번째는집주인의 동의 및 적극적인 협조가 필요합니다. 
일단 전세권 설정을 하게 되면 등기부등본상의 명시가 되기 때문에 

집주인이 싫어합니다. 
본인 집 등기부등본에 다른 권리관계가 명시되는 걸 꺼려하기 때문입니다. 
또한 전세권 설정이 되어 있으면 다음 임차인을 구할 때도 방해가 될 수 있습니다.

 

 

그리고 전세권 설정을 위해서는 집주인이 직접 여러 가지 서류를 떼서 
제출해야 되는 수고까지 해야 됩니다. 
이런 이유로 전세권 설정을 거부하는 임대인이 많아서 
전입 신고 및 확정일자를 받는 임차인의 비율이 훨씬 높습니다.

 

4. 전세보증보험 가입

그리고 또 다른 대비책으로 전세보증보험입니다.

전세보증보험을 가입하게 되면 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 
보증보험을 가입한 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 
즉 전세보증보험을 가입하게 되면 집주인이 돈을 돌려줄 때까지 
마음 졸이며 기다릴 필요없고 집이 경매에 넘어가서 
보증금을 100% 돌려받지 못할 상황이 발생하더라도 

보증금을 전부 돌려받을 수 있습니다.

전세보증보험 가입하는 방법은 인터넷 검색으로 쉽게 확인할 수 있습니다.
전세보증보험은 상품마다 차이는 있지만 전세권 설정과 비슷한 수준의 

비용이 발생하고 전세계약 기간이 반 이상 남았을 때만 가입이 가능합니다. 
예를들어 계약 기간이 2년이라면 최소한 1년 이상 계약기간이 남아있는 상태여야 

가입이 가능합니다.

 

 

5. 소송

그럼 임차인이 이렇게 준비를 마친 상태임에도 불구하고 
실제로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황은 대체로
집주인이 보증금을 돌려줄 의지는 있으나 당장의 돈이 없고 
다음 임차인으로부터 보증금을 받아서 돌려줘야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 

현실적으로 시간을 끌면 끌수록 불리한건 임차인이기 때문에 
임대인과 임차인이 최대한 협력해서 문제를 해결하는 것이 최선입니다. 
그러나 노력했음에도 불구하고 집이 안 나가거나 
돈을 돌려주기 위한 임대인의 노력이 안 보인다면 결국 소송을 진행해야 합니다.

전세보증금 반환소송을 하면 웬만하면 임차인이 이기기 때문에 
소송 결과가 나오면 바로 전셋집을 경매에 붙이면 됩니다. 

하지만 낙찰이 빨리 되지 않고 유찰이 되기 시작하면 
낙찰가가 보증금보다 현저하게 낮아질 수도 있기 때문에
낙찰이 되더라도 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.

따라서 이때는 임차인이 전세가로 낙찰가를 제시해서 

해당 집을 낙찰받는 방법을 쓸 수도 있습니다. 
보증금을 날리는 것보다는 집이라도 얻는 게 나을 수 있기 때문이지만
가지고 싶지 않은 집이라면 손해를 감수하는 방법밖에 없습니다.
만약 집주인이 체납한 금액이 있다면 이 체납 금액은 어떤 권리 관계보다 

무조건 최우선입니다.

따라서 체납된 금액이 생각보다 큰 금액이라면 체납금액을 제외하고 
돌려받기 때문에 보증금을 100% 돌려받지 못할수도 있습니다. 
이런 상황을 방지하기 위해서 정부에서 대책을 마련하고 있다고는 하지만
아직 어떠한 내용도 나오지 않은 상황입니다.

따라서 최초 전세 계약시에 임대인으로부터 
세금 완납증명서를 받는 것도 하나의 대비책이 될 수 있습니다. 

그리고 중요한 것이 있는데 경매가 진행되는 과정 중에서 
최종적으로 배당 신청을 하고 보증금을 돌려받는 것이 확정되기 전까지는 
대항력과 우선 변제권을 유지하셔야 합니다.

 

다시말해서 전세권 설정을 하지 않았다면 절대 다른곳으로 전입하면 안됩니다. 
만약 소송 및 경매기간이 너무 길어져서 불가피하게 다른곳으로 전입해야 된다면 
꼭 임차권 등기명령을 신청한 후에 다른곳으로 전입하시기 바랍니다. 

 

이 임차권 등기명령은 돈을 돌려받지 못한 임차인이 있다는 것을 증명하는 것으로써 
대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

요약정리하면
=> 일단 임대인과 최대한 협력을 해보고 가능성이 없겠다 싶으면

     최대한 빨리 소송을 진행한다
=> 소송진행시 낙찰가가 보증금보다 낮아서 큰 손해가 발생할 것으로 
     예상된다면 임차인이 낙찰 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 
=> 경매진행시 주의할 점은 최종 배당을 받기 전까지 대항력과 우선변제권을

     유지하고 있어야 되므로 전세권 설정을 하지 않았다면 

     절대 다른 데로 전입을 해서는 안된다
=> 꼭 전입을 해야 되는 상황이라면 임차권 등기명령을 신청하고 
     등기부등본상에 임차권 등기명령이 명시된 것을 확인하고 전입한다 
 
지금까지 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우를 대비하는 방법과 
실제 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 임차인이 취해야 될 행동에 대해서 

말씀드렸습니다.

 

보증금을 지키는 데 조금이라도 도움이 되었길 바라겠습니다.